WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Od sierpnia 2023 roku nasza firma zaoferuję kompleksowe usługi związane z określeniem wartości nieruchomości na terenie całego województwa pomorskiego. Wykonamy dla Klientów analizy rynku nieruchomości, doradzimy inwestorom , dodatkowo będziemy wspierać negocjacje przy kupnie-sprzedaży nieruchomości. Opiekunem projektu będzie Pani mgr Klaudia Ostrowska , rzeczoznawca majątkowy i pośrednik w obrocie nieruchomości. Nasze usługi opierać sie będą w głównej mierze o wycenę nieruchomości gruntowych niezabudowanych , nieruchomości gruntowych zabudowanych i będących w trakcie budowy , wycena budynków jednorodzinnych i lokali mieszkalnych oraz nieruchomości komercyjnych.
Podstawowe cele wyceny nieruchomości:
-wycena nieruchomości do kredytu
-ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości
-wycena nieruchomości do opłaty adiacenckiej i planistycznej
-aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
-wycena na potrzeby podziału majątku
-wycena na potrzeby odszkodowań
Pomoc rzeczoznawcy majątkowego jest przydatna, gdy mamy w planach kupno lub sprzedaż nieruchomości. Znajomość wartości nieruchomości opartej o realne dane rynkowe daje lepszą pozycję negocjacyjną lub ułatwia określenie wielkości możliwego upustu. Uzyskanie opinii o wartości nieruchomości jest nieocenione w sytuacji gdy chcemy dokonać podziału majątku, lub otrzymaliśmy spadek i mamy trudności w jego ocenie. Udział rzeczoznawcy majątkowego jest nieodzowny np. w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w sprawach rozstrzyganych przez sądy np. podczas podziału majątku.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Operat szacunkowy jest opinią w wartości nieruchomości sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Stanowi dokument urzędowy. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Zawiera informację niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wynik końcowy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników np.: zmiana przeznaczenia w planie miejscowym. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników np.: zmienił się stan nieruchomości.
Dokumenty wymagane do wykonania wyceny nieruchomości:
Nieruchomość lokalowa – lokal mieszkalny
- podstawa nabycia np.: akt notarialny, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości
- umowa przedwstępna z załącznikami (w przypadku podpisania takiej umowy)
- wypis z kartoteki lokalu
- wpis z ewidencji gruntów
- wpis z kartoteki budynków
- inne dokumenty dotyczące nieruchomości
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- podstawa prawna np.: akt notarialny, umowa darowizny, przydział lokalu
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu
- numer księgi wieczystej gruntu
- numer księgi wieczystej lokalu, gdy jest założona księga wieczysta
- inne dokumenty dotyczące nieruchomości
Dom
- podstawa nabycia np.: akt notarialny, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku
- wypis z rejestru gruntów
- wypis z kartoteki budynków
- wyrys z mapy ewidencyjnej
- odpis z księgi wieczystej
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- pozwolenie na budowę
- pozwolenie na użytkowanie
- projekt architektoniczno-budowlany
- inne dokumenty dotyczące nieruchomości
Działka niezabudowana
- podstawa nabycia nieruchomości np.: akt notarialny, umowa darowizny, czy orzeczenie o nabyciu spadku
- wypis i wyrys z rejestru gruntów
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- odpis z księgi wieczystej
- wyrys z mapy ewidencyjnej
- kopia umowy przedwstępnej (jeżeli została zawarta)
- decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości (jeżeli została wydana) i projekt podziału oraz - inne dokumenty dotyczące nieruchomości
Nieruchomość rolna
- podstawa nabycia np.: akt notarialny, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku
- wypis z rejestru gruntów
- odpis księgi wieczystej
- zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania
- inne dokumenty dotyczące nieruchomości
Dla nieruchomości komercyjnej – gruntowej niezabudowanej / zabudowanej / lokalowej lista dokumentów ustalana jest indywidualnie.
Jak wygląda proces wyceny?
Proces wyceny można podzielić na kilka etapów. Pierwszy rozpoczyna się od momentu podjęcia współpracy z rzeczoznawcą i podpisania umowy, w której zawiera się wiele szczegółów regulujących zlecenie wykonania operatu szacunkowego.
Kolejnym etapem jest dokonanie oględzin nieruchomości, w trakcie których określeniu podlega stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otocznia nieruchomości. Podczas oględzin powstaje dokumentacja fotograficzna oraz protokół z oględzin, które stanowią część operatu szacunkowego.
Następnie rzeczoznawca dokonuje analizy pozyskanej dokumentacji. Bada treści księgi wieczystej, zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Ustala stan prawny, w tym co do obciążeń wynikających z ograniczonych praw rzeczowych lub zobowiązaniowych. Weryfikacji podlega również przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów w tym zakresie.
Po zbadaniu stanu nieruchomości rzeczoznawca przeprowadza charakterystykę i analizę rynku dostosowaną do przedmiotu i celu wyceny. Jest to bardzo ważny etap dla prawidłowego określenia wartości. Określeniu podlega rodzaj rynku, obszar oraz okres jego badania. Zostają zebrane dane do obliczeń w zakresie transakcji porównawczych, stawek czynszu, stopy kapitalizacji, czy stopy dyskonta i poddane analizie pod kątem cech rynnowych mających wpływ na wartość nieruchomości.
Następnie na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawnych oraz w zależności od celu szacowania i analizy rynku rzeczoznawca wybiera odpowiednie podejście, metodę, techniki szacowania. Dokonuje obliczeń i określa wynik końcowy oraz przedstawia uzasadnienie.
Koszt wyceny nieruchomości:
Mieszkanie od 450zł
Dom od 750zł
Dom w budowie od 800zł
Działka od 400zł
Lokal użytkowy od 500zł
Budynek użytkowy od 1500zł
Analiza rynku od 400zł
Podane ceny są orientacyjne i dotyczą nieruchomości standardowych przy założeniu, że celem ich wyceny jest ustalenie ceny sprzedaży lub wycena dla banków. Ostateczny koszt usługi uzgadniany jest po określeniu celu wyceny oraz zakresu prac niezbędnych do wykonania czynności.
Czynniki wpływające na koszt usługi:
- cel wyceny
- rodzaj i wielkość nieruchomości
- skomplikowanie sytuacji prawnej
- dostępność dokumentacji
- koszty związane z wykonaniem danego zlecenia
Koszt usługi ustalany jest indywidualnie z Klientem przed wykonaniem wyceny.
Opłata za wykonanie operatu szacunkowego nie zależy od wartości nieruchomości.
Serdecznie zapraszamy do współpracy.
Zespół OSTROVSKI One Group